A avaliação imobiliária é o processo técnico que visa identificar o valor do bem imóvel. Contudo, quando o imóvel é classificado como tombado, ainda que sejam aplicados os métodos convencionais mais conhecidos, é preciso se atentar a detalhes significativos.

Conflito Central: Cultura x Economia

Nos imóveis tombados, o valor cultural prevalece sobre o valor econômico, exigindo do avaliador um rigor técnico e metodológico específico para determinar o seu valor mercadológico de venda.

Portanto, para avaliar um imóvel tombado deve-se considerar suas restrições de uso e características únicas. O desafio é conciliar a obrigação legal de preservação com a busca pelo valor mais provável de transação justa no mercado.

Método a ser utilizado

Existem 4 métodos para a identificação do valor de mercado de um imóvel, sendo:

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
• Método Evolutivo;
• Método Involutivo;
• Método da Capitalização da Renda.

O Método Involutivo é usado principalmente para avaliar terrenos com potencial para incorporação imobiliária, simulando um empreendimento hipotético. Por isso, este método depende de algum potencial construtivo livre (coeficientes, gabaritos, uso permitido), possibilidade de demolição e de substituição das edificações existentes, exploração máxima do terreno segundo a legislação urbana e liberdade de concepção do produto imobiliário (residencial, comercial etc.). No entanto, imóveis tombados possuem proibição de demolição ou alteração que afete características históricas, restrições severas de uso e ocupação, muitas vezes limitadas a usos culturais ou previamente autorizados pelos órgãos de proteção, impossibilidade de verticalização, adensamento ou aproveitamento máximo do terreno, além de obrigação de preservação, o que inviabiliza o “projeto hipotético de melhor aproveitamento”. Portanto, para imóveis tombados, não é possível aplicar o Método Involutivo.

O Método da Capitalização da Renda (também chamado somente por Método da Renda) calcula o valor do imóvel com base na renda líquida que ele é capaz de gerar, típica de imóveis comerciais, imóveis para locação e propriedades que produzem renda estável. No entanto, imóveis tombados apresentam uso limitado, impedindo atividades altamente rentáveis (ex.: lojas modernas, grandes fluxos, usos industriais, retrofit intenso), além de custos de manutenção elevados, pois exigem técnicas especiais, mão de obra especializada, materiais específicos e aprovações constantes dos órgãos de patrimônio. Neste caso, o custo pode superar a renda potencial. Portanto, para imóveis tombados, não é possível aplicar o Método da Renda.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado exige que os dados colhidos do mercado reflitam a realidade do imóvel avaliando. Como imóveis tombados apresentam características específicas de uso possível e de valor de manutenção, este método só pode ser aplicado a imóveis tombados quando existe um mercado efetivo de imóveis comparáveis também tombados. Isso normalmente ocorre em cidades com um conjunto expressivo de imóveis tombados, como é o caso de Paraty/RJ, Olinda/PE, Diamantina/MG, Ouro Preto/MG, São Luís/MA (Centro Histórico), Salvador/BA (Pelourinho), entre outras. Nesses lugares, o mercado de imóveis históricos existe e há transações suficientes para gerar dados de comparação. Portanto, nestes casos, é possível, sim, aplicar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

O Método Evolutivo identifica o valor de mercado de um imóvel pelo somatório dos valores de seus componentes (terreno mais benfeitorias depreciadas), em cujo resultado é aplicado o Fator de Comercialização (um coeficiente que reflete a relação entre o que o mercado está disposto a pagar e o quanto custa construir ou reproduzir o bem). Desta forma, o valor das benfeitorias é obtido a partir do custo necessário para reconstruir o imóvel de forma idêntica ao original, utilizando os mesmos materiais, técnicas construtivas, padrões arquitetônicos e acabamentos existentes na época de sua construção. Dessa maneira, este método é o único método que considera o custo de preservar e restaurar, este método não depende de comparáveis raros ou inexistentes, permite calcular os custos de forma aderente à legislação e às normas técnicas e, enfim, é um método aplicável mesmo em cidades sem mercado ativo de imóveis tombados. Portanto, para todos os casos, na avaliação de imóveis tombados, o mais indicado é aplicar o Método Evolutivo.

Aplicação do Método Evolutivo

A fórmula fundamental para o Valor do Imóvel (VI) é:

Onde:
VI: Valor do Imóvel (Valor de Mercado)
VT: Valor do Terreno
VR: Valor de Reedição da benfeitoria (Custo de construir de novo)
D: Depreciação (Fator de depreciação, geralmente calculado por Ross-Heidecke)
FC: Fator de Comercialização

PASSO 1: Determinação do Valor do Terreno

O Valor do Terreno é identificado pela aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, como se estivesse livre (terra nua).

Considerando a área do terreno do imóvel avaliando, obtém-se amostras de imóveis que possam servir de referência por apresentarem áreas comparáveis e estejam anunciados para venda ou tenham sido transacionados recentemente.

Se necessários, devem ser aplicados fatores de homogeneização para equilibrar os preços desses imóveis referenciais à realidade da área do imóvel avaliando.

Com os preços homogeneizados, calcula-se o preço unitário de cada imóvel referencial (R$/m²) e calcula-se a média dos preços por metro quadrado.

Para identificar o valor do terreno do imóvel avaliando, basta multiplicar a sua área (m²) pelo preço médio unitário (média de R$/m²).

PASSO 2: Cálculo do Valor de Reedição da benfeitoria

O Valor de Reedição pode se referir ao valor de Reprodução ou valor de Reposição. Contudo, ainda que ambos sejam tipos de custo de construção, apresentam objetivos e características diferentes. E somente um deles é adequado para imóveis tombados.

O Valor de Reposição é o custo para substituir a edificação por outra de funcionalidade equivalente. Nesse sentido, podem ser empregados materiais modernos, técnicas atuais e solução construtiva contemporânea. A única exigência é manter o mesmo uso, e não a mesma estética. É, consequentemente, aplicado em imóveis comuns de mercado, edificações sem valor histórico e construções padronizadas. Dessa maneira, para calcular o Valor de Reposição utiliza-se o Método Comparativo Direto de Custo, porque o não é preciso reproduzir o original, bastando calcular o custo para construir um imóvel equivalente, podendo usar o CUB/m² (Custo Unitário Básico por metro quadrado). O foco é recuperar a utilidade, não a aparência original.

O Valor de Reprodução é o custo para construir hoje uma cópia idêntica à edificação original. Para ser idêntica, é preciso utilizar as mesmas técnicas construtivas, os mesmos tipos de materiais, o mesmo padrão arquitetônico e o mesmo nível de detalhamento (ornamentos, esquadrias, cantarias, etc.). É, consequentemente, aplicado em imóveis históricos, imóveis tombados e edificações com valor arquitetônico singular. Dessa maneira, para calcular o Valor de Reprodução, utiliza-se o Método da Quantificação de Custo, porque é preciso manter-se fidelidade ao original, e para isso , é necessário medir, quantificar e compor preços detalhadamente, chegando ao custo por orçamento direto. O foco é reproduzir a autenticidade, mesmo que isso torne a construção mais cara do que usar técnicas modernas.

Portanto, na avaliação de imóvel tombado pela aplicação do Método Evolutivo, deve-se obter o valor de reprodução desse imóvel, calculado pelo Método da Quantificação de Custo.

Justamente por isso, o mais indicado é a obtenção de orçamentos de empresas que tenham condições de reproduzir o imóvel avaliando. Se possível, sugere-se que sejam obtidos mais de 2 orçamentos de modo que se possa calcular a média do custo total de reprodução do imóvel.

PASSO 3: Depreciação do valor da benfeitoria

A depreciação mede a perda de valor das benfeitorias devido à idade e ao estado de conservação, sendo o Método de Ross-Heidecke o mais adequado, pois considera o estado de conservação além da idade.

Deve-se considerar a idade a partir da data da mais recente reforma substancial realizada no imóvel.

Para consultar o coeficiente na Tabela de Ross-Heidecke, é preciso identificar o Estado de Conservação do imóvel avaliando e o seu percentual de vida útil.

Supondo, por exemplo, que o estado de conservação seja Regular, utiliza-se a coluna C da Tabela de Ross-Heidecke.

O percentual de vida útil do imóvel é o resultado do cálculo da sua idade dividida pela vida útil desse tipo de imóvel. Supondo, por exemplo, que a última reforma substancial tenha sido realizada há 14 anos, considera-se que este imóvel tenha 14 anos de idade. Supondo que sua vida útil seja de 70 anos, então 14 dividido por 70 é igual a 0,2 (trata-se de 20%). Neste caso, será utilizada a linha 20 da Tabela de Ross-Heidecke.

Cruzando linha com coluna na Tabela de Ross-Heidecke, encontra-se o coeficiente de depreciação.

Agora, basta multiplicar o custo total de reprodução do imóvel por esse coeficiente para obter o valor final dessa edificação.

PASSO 4: Aplicação do Fator de Comercialização

O último passo é somar o Valor do Terreno com o Valor de Reedição da benfeitoria já depreciado e o resultado multiplicar pelo coeficiente do Fator de Comercialização.

O Fator de Comercialização ajusta o valor para refletir o mercado está efetivamente disposto a pagar.

Deve-se considerar aspectos positivos e aspectos negativos específicos de imóveis tombados, sendo:

• Fatores Negativos: Menor liquidez e público restrito (Imóvel único/especial: -10%, ou ajustes por grande porte: -5%).
• Fatores Positivos: Se o imóvel tiver passado por um Retrofit de excelência (modernização que preserva a arquitetura), isso pode gerar um incremento de 15% a 40%.

O resultado será o valor mercadológico do imóvel avaliando tombado.