Trata-se de uma área calculada conforme padrões internacionais que define quanto de área é considerada locável, comum e técnica, de forma padronizada, transparente e comparável entre empreendimentos. Esses padrões internacionais de cálculo dessa área foram concebidos pela BOMA – Building Owners and Managers Association (Associação de Proprietários e Administradores de Edifícios) e, justamente por isso, a área recebe esse nome. Esse conceito é amplamente utilizado no mercado imobiliário corporativo, especialmente para edifícios comerciais e de escritórios.

Conceito central da BOMA

A Building Owners and Managers Association, conhecida como BOMA International, é uma organização privada, com sede em Washington, Estados Unidos, fundada em 1907 para profissionais do setor imobiliário comercial. Sua missão é promover o desempenho do mercado imobiliário, essencialmente de imóveis comerciais, por meio de defesa e promoção da competência profissional, estabelecendo padrões e realizando pesquisas.

Em 1915, a BOMA emite sua primeira publicação do “Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings” (“Método Padrão de Medição de Pisos para Edifícios de Escritórios”). Desde então, tornou-se um padrão internacional para determinar as dimensões de edifícios, tendo sido reconhecido pelo governo dos EUA, sendo usado por arquitetos para determinar a eficiência de um edifício comercial.

A BOMA estabelece critérios objetivos para medir áreas de edifícios, evitando distorções comuns quando cada proprietário adota um método próprio de medição. O objetivo principal é:

• Padronizar a medição de áreas;
• Garantir justiça na cobrança de aluguel;
• Permitir comparação entre edifícios distintos.

Como é calculada a área BOMA

Resumidamente, o padrão BOMA aplicado no Brasil é a soma de toda a área privativa e comum do imóvel rateado proporcionalmente aos ocupantes. Para esse cálculo, além da área privativa, são considerados todos os outros espaços que estão fora da área privativa e que podem ou não ser de livre acesso aos condôminos, excluindo apenas áreas de serviço, escadas e poços de elevador.

O que inclui a Área BOMA:

• Área Privativa: O espaço exclusivo do inquilino.
• Áreas Comuns (Pro Rata): Uma fração das áreas compartilhadas, como:
  • Lobby e recepção;
  • Banheiros e copas compartilhadas;
  • Corredores e átrios;
  • Salas de conferência e fitness compartilhadas (se aplicável);
  • Jardins e áreas de lazer.

O que NÃO inclui:

• Poços de elevador, escadas e dutos de serviço (shafts);
• Áreas destinadas exclusivamente a equipamentos e serviços do prédio, não acessíveis aos inquilinos.

Na prática profissional, não é qualquer pessoa que pode calcular uma área segundo o padrão BOMA com validade técnica, jurídica ou contratual. Ainda que as normas da BOMA sejam públicas, é indispensável que o profissional saiba ler plantas arquitetônicas, conheça os critérios de classificação de áreas, além de ter acesso à norma BOMA aplicável. Do ponto de vista profissional e jurídico, quando a área BOMA fundamenta contratos de locação, sustenta avaliações imobiliárias, integra laudos, perícias ou auditorias ou for exigida por fundos, bancos ou investidores,o CÁLCULO deve ser elaborado e assinado por profissional legalmente habilitado. No Brasil, isso significa ser engenheiro ou arquiteto, com registro no CREA ou CAU e com ART ou RRT correspondente.

Impactos na Avaliação Imobiliária

A Área BOMA impacta diretamentena avaliação mercadológica de imóveis, especialmente no segmento de imóveis comerciais, corporativos e de renda. Esses impactos se manifestam tanto na formação do valor unitário (R$/m²) quanto na comparabilidade entre os imóveis.

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, quando o tamanho do imóvel avaliando for definido pela Área BOMA, a área dos imóveis referenciais também deve ser apresentada pela Área BOMA. Na ausência de referenciais com Área BOMA, a indicação é usar a área privativa para todos os imóveis, inclusive o avaliando.

A BOMA padroniza a ABL

ABL se refere á Área Bruta Locável, sendo um indicador chave para investidores analisarem o potencial de receita e o tamanho do centro comercial, sendo medida em metros quadrados (m²).

A ABL é um conceito econômico-contratual, não um método de medição por si só.

Já a BOMA fornece a metodologia técnica para medir e classificar as áreas que compõem a ABL.

Assim:

• BOMA = norma de mensuração
• ABL = resultado (área cobrável)

Quando um contrato ou laudo menciona: “ABL conforme BOMA”, significa que a área foi medida, classificada e rateada segundo os critérios da BOMA, garantindo padronização internacional.

Portanto, quando a ABL é calculada conforme a BOMA, se torna auditável, reprodutível e aceita por fundos, bancos e multinacionais.