Na avaliação mercadológica de imóveis, especialmente quando utilizamos o método comparativo direto de dados de mercado, um dos grandes desafios é lidar com a idade e o estado de conservação dos imóveis referenciais. Nem sempre temos imóveis idênticos em termos de padrão construtivo, idade e manutenção, e é justamente nesse ponto que surge a necessidade de homogeneização. Um recurso reconhecido para esse ajuste é a Tabela de Ross-Heidecke, amplamente aceita na literatura técnica e em normas aplicáveis à avaliação de imóveis.

Muitos acabam realizando o ajuste do preço do imóvel referencial, aplicando o índice de depreciação apresentado nessa Tabela, que representa o percentual de vida útil da diferença entre a idade do imóvel avaliando e do imóvel referencial. Contudo, essa maneira de cálculo somente é adequada se, apesar da diferença de idade, ambos imóveis tiverem o mesmo estado de conservação.

Por outro lado, existe uma maneira simples e fácil de utilizar a Tabela de Ross-Heidecke para homogeneizar o preço em função da idade e estado de conservação. Trata-se de calcular o Fator de Obsolescência e Conservação.

Fator de Obsolescência e Conservação

O Fator de Obsolescência e Conservação, também chamado de Fator Ross-Heidecke, é aplicado nos cálculos de homogeneização por tratamento de fatores em avaliações mercadológicas de imóveis.

Utilizado para corrigir o preço de um imóvel referencial, este fator considera conjuntamente a idade cronológica e o estado de conservação, em comparação com o imóvel avaliando. Ele é calculado a partir de tabelas que relacionam a idade da edificação (ou idade desde a última reforma substancial) com o estado de conservação. Essas tabelas são derivadas de estudos empíricos de Franz Willi Ross e Heinrich Heidecke sobre valores de mercado dos imóveis e refletem a perda progressiva de valor ao longo do tempo.

Quando aplicar esse Fator

O Fator de Obsolescência e Conservação e, consequentemente, a Tabela de Ross-Heidecke, devem ser aplicados sempre que houver diferenças relevantes entre a idade e o estado de conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis referenciais (amostra). Isso acontece porque, na prática, dificilmente conseguimos encontrar imóveis exatamente iguais em todas as variáveis. Ainda que os imóveis sejam semelhantes em padrão construtivo, localização e metragem, a idade e a manutenção recebida ao longo dos anos influenciam diretamente em seu valor de mercado.

Sem essa correção, corre-se o risco de comparar um imóvel de pouco idade e bem conservado com outro mais velho menos conservado, como se ambos fossem equivalentes — o que distorceria a análise e poderia levar a uma conclusão incorreta na determinação do valor do imóvel avaliando.

Exemplo 1

• Imóvel avaliando: 10 anos, estado de conservação “bom”.
• Imóvel referencial: 20 anos, estado de conservação “regular”.

Naturalmente, o referencial apresentará um preço de mercado menor, pois ele é mais velho e seu estado de conservação é inferior. Para que possamos compará-lo de forma justa com o avaliando, é preciso corrigir esse preço, aplicando-se o Fator de Obsolescência e Conservação. Assim, o preço desse referencial é ajustado para o mesmo patamar de idade e conservação do avaliando, obtendo uma equivalência técnica e evitando distorções.

Exemplo 2

• Imóvel avaliando: 15 anos, estado “regular”.
• Imóvel referencial: 5 anos, estado “ótimo”.

Neste caso, o referencial tem um maior preço de mercado por ser mais novo e estar melhor conservado. Se não fizermos a correção, poderíamos superestimar o valor do avaliando, atribuindo a ele características que não possui. O fator, portanto, serve para reduzir o valor do referencial de forma proporcional, adequando-o às condições reais do avaliando.

Exemplo 3

• Imóvel avaliando: 30 anos, estado “bom”.
• Imóvel comparativo: 30 anos, estado “ruim”.

Aqui, a idade é igual, mas o estado de conservação difere significativamente. O referencial em pior estado terá menor preço, mas, para que os dois imóveis sejam comparáveis, o Fator de Obsolescência e Conservação ajustará esse preço, trazendo o referencial ao mesmo nível de conservação do avaliando.

Justificativa técnica

A aplicação do fator garante:

• Homogeneidade da amostra: todos os imóveis referenciais ficam no mesmo patamar de idade e conservação.
• Rigor científico: evita comparações intuitivas ou subjetivas, aplicando metodologia consagrada em normas e literatura técnica.
• Segurança jurídica: caso a avaliação seja questionada, o avaliador demonstra que seguiu critério objetivo e reconhecido para ajustes de mercado.

Portanto, o Fator de Obsolescência e Conservação é indispensável sempre que os imóveis comparativos apresentarem diferenças relevantes de idade ou manutenção em relação ao avaliando, permitindo análises coerentes, seguras e fundamentadas.

Como calcular e aplicar o Fator

Para aplicar o fator, é necessário calcular o coeficiente específico para a realidade de cada imóvel referencial.

O cálculo do Coeficiente de Obsolescência e Conservação (Cc) é feito pela seguinte equação:

Onde:
Cc = Coeficiente de Obsolescência e Conservação a ser calculado;
R = Valor residual (decimal), definido em função da vida útil referencial da edificação (ver "Tabela de Vida útil de imóveis e valor residual" clicando aqui);
K = Coeficiente de Ross-Heidecke, que é encontrado na "Tabela de Coeficientes de Ross-Heidecke" (clicando aqui para acessar), cuja linha nessa tabela é o percentual da vida útil já consumida do imóvel e a coluna é o seu estado de conservação (ver "Tabela de Estados de conservação" clicando aqui).

Esse coeficiente deve ser calculado tanto para o imóvel avaliando (Cca) quanto para cada um dos imóveis referenciais da amostra (Ccr).

Após calcular o coeficiente para o imóvel avaliando (Cca) e o coeficiente para o imóvel referencial (Ccr) é que se torna possível calcular o Fator de Obsolescência e Conservação (Foc) a ser aplicado nesse imóvel referencial. Para calcular o fator, basta aplicar a seguinte fórmula:

Onde:
Foc = Fator de Obsolescência e Conservação que será aplicado ao preço do imóvel referencial;
Cca = Coeficiente para o imóvel avaliando;
Ccr = Coeficiente para o imóvel referencial.

Assim, o preço unitário do respectivo imóvel referencial será multiplicado por Foc, de modo que o resultado será o preço ajustado que corrige as diferenças de idade e estado de conservação.

Esses cálculos devem ser feitos para cada um dos imóveis referenciais, para que todo o conjunto amostral se torne homogêneo à realidade do imóvel avaliando, com relação às idades e estados de conservação.

Exemplo prático (simplificado com 2 referenciais)

Avaliação de um apartamento padrão médio:

• Imóvel avaliando (IA): 10 anos de idade, estado de conservação “Regular”;
• Imóvel referencial 1 (R1): 20 anos de idade, estado de conservação “Entre regular e necessitando de reparos simples”;
• Imóvel referencial 2 (R2): 5 anos de idade, estado de conservação "Entre nova e regular".

Segundo a Tabela 1: Vida útil referencial e valor residual, a vida útil de um apartamento no padrão médio é de 60 anos e o seu valor residual é de 0,2 (R). Para calcular o percentual de vida útil desses imóveis, basta dividir a idade pela vide útil, sendo:

• IA:
  • 10 anos de idade: 10/60 = 0,1666 ~ 16,66%: linha 16 da Tabela de Ross-Heidecke;
  • Estado de conservação "Regular": coluna C da Tabela de Ross-Heidecke;
  • Linha 16 e coluna C: índice 0.116 (K)
  • Cca = R + (1-K) x (1-R)
  • Cca = 0,2 + (1-0,116) x (1-0,2)
  • Cca = 0,2 + 0,884 x 0,8
  • Cca = 0,2 + 0,7072
  • Cca = 0,9072
• R1:
  • 20 anos de idade: 20/60 = 0,3333 ~ 33,33%: linha 34 da Tabela de Ross-Heidecke;
  • Estado de conservação "Entre regular e necessitando de reparos simples": coluna D da Tabela de Ross-Heidecke;
  • Linha 34 e coluna D: índice 0.29 (K)
  • Ccr1 = R + (1-K) x (1-R)
  • Ccr1 = 0,2 + (1-0,29) x (1-0,2)
  • Ccr1 = 0,2 + 0,71 x 0,8
  • Ccr1 = 0,2 + 0,568
  • Ccr1 = 0,768
• R2:
  • 5 anos de idade: 5/60 = 0,0833 ~ 8,33%: linha 8 da Tabela de Ross-Heidecke;
  • Estado de conservação "Entre nova e regular": coluna B da Tabela de Ross-Heidecke.
  • Linha 8 e coluna B: índice 0.043 (K)
  • Ccr2 = R + (1-K) x (1-R)
  • Ccr2 = 0,2 + (1-0,043) x (1-0,2)
  • Ccr2 = 0,2 + 0,957 x 0,8
  • Ccr2 = 0,2 + 0,7656
  • Ccr2 = 0,9656

Agora que foram identificados os coeficientes para o imóvel avaliando (Cca) e para os imóveis referenciais (Ccr1 e Ccr2), calculamos os Fatores para cada imóvel referencial, sendo:

• R1:
  • Foc = Cca / Ccr1
  • Foc = 0,9072 / 0,768
  • Foc = 1,18125
• R2:
  • Foc = Cca / Ccr1
  • Foc = 0,9072 / 0,9656
  • Foc = 0,9395

Pronto! Agora, basta aumentar o preço do R1 multiplicando seu preço pelo fator 1,18125 e diminuir o preço do R2 multiplicando seu preço pelo fator 0,9395, para que, assim, esta amostra fique homogeneizada em função das diferenças de idades e estados de conservação.

Desta maneira, a utilização da Tabela Ross-Heidecke como instrumento de homogeneização oferece uma abordagem prática e eficiente para nivelar as diferenças entre imóveis comparáveis, sem perder de vista as particularidades de cada caso.