Tanto a topografia quanto a consistência são características físicas do terreno que influenciam sua utilização e, consequentemente, afetam o valor de mercado. Elas são usadas em avaliações imobiliárias, para ajustar os preços dos imóveis referenciais, comparando-se suas condições com as condições do imóvel avaliando.

Como se tratam de fatores ligados às características do terreno, não são comumente aplicáveis a apartamentos ou conjuntos comerciais, sendo mais indicada a aplicação no caso de avaliação imobiliária de terrenos não edificados ou terrenos com edificação única como casas e lojas.

A TOPOGRAFIA se refere ao relevo, ou seja, ao formato e à inclinação da superfície, indicando quanto o terreno sobe ou desce em relação à rua, ou ainda o quanto o terreno está mais alto ou mais baixo do nível da rua.

Terrenos planos, em geral, favorecem o aproveitamento integral da área, enquanto que terrenos com aclives ou declives apresentam maiores desafios de nivelamento ou drenagem, por exemplo. Dessa forma, a análise desse fator busca estabelecer a equivalência entre o terreno avaliando e os elementos de comparação, considerando o quanto essas características afetam o preço dos imóveis.

Quanto à topografia do terreno de imóveis urbanos, temos:

• Terreno PLANO: quando o terreno não apresenta diferença ao plano da rua;
  
• Terreno em ACLIVE: quando o terreno apresenta inclinação ascendente, ou seja, é um terreno em subida, onde o fundo é mais alto que o plano da rua. Para calcular o grau de inclinação, basta considerar a altura em que o fundo do terreno está em relação ao plano da rua e dividir pela distância da rua até o fundo do terreno, em linha reta paralela ao plano da rua. Por exemplo, supondo um imóvel retangular de 10m x 20m, sendo que os 10m se referem à fachada, então, a distância da frente até o fundo é de 20m. Supondo que o fundo do terreno está a 3m acima do plano da rua, basta dividir 3 por 20 para encontrar o percentual de inclinação em aclive deste terreno: 3 / 20 = 0,15 (Portanto, neste exemplo, temos uma inclinação de 15%).
  
• Terreno em DECLIVE: quando o terreno apresenta inclinação descendente; ou seja, é um terreno em descida, onde o fundo é mais baixo que o plano da rua. Para encontrar o grau de inclinação do declive, basta realizar o mesmo cálculo que se realiza para a inclinação do aclive, sendo que ao invés de considerar a altura do fundo do terreno em relação à rua, considera-se o quanto ele está abaixo do plano da rua. Por exemplo: supondo um imóvel retangular de 8m x 30m, sendo que os 8m se referem à fachada, então, a distância da frente até o fundo é de 30m. Supondo que o fundo do terreno está a 1,8m abaixo do plano da rua, basta dividir 1,8 por 30 para encontrar o percentual de inclinação em aclive deste terreno: 1,8 / 30 = 0,06 (Portanto, neste exemplo, temos uma inclinação de 6%).

O NÍVEL se refere à altura do terreno em relação à rua, ou seja, trata-se de saber se o terreno está mais alto, mais baixo ou alinhado com a rua — e quanto é essa diferença.

Terrenos acima ou abaixo do nível da rua geralmente têm preços menores porque trazem custos adicionais, dificuldades práticas e de acessibilidade e restrições de uso que não existem em terrenos alinhados com a via pública. O terreno “no nível da rua” é considerado ideal — e tudo que se afasta desse padrão tende a perder valor.

O Fator de Nível tem por objetivo ajustar o valor do imóvel conforme a diferença de altura existente entre o terreno e o nível da via pública (rua), considerando o impacto dessa variação na acessibilidade, visibilidade e custo de implantação.

Quanto ao nível do terreno de imóveis urbanos, temos:

• Terreno no nível da rua: quando há equilíbrio entre o imóvel e a via pública, admitindo-se pequenas variações de até 1 metro abaixo ou até 2 metros acima do nível da rua. Essa condição é considerada ideal, pois facilita o acesso de pedestres e veículos, além de permitir o escoamento natural das águas, garantindo melhor aproveitamento do imóvel.
  
• Terreno abaixo do nível da rua entre 1,00 e 2,50 metros: quando há uma leve depressão em relação à via pública. Embora o terreno possa ser plano internamente, essa diferença tende a dificultar o acesso e a drenagem, o que reduz um pouco sua atratividade.
  
• Terreno abaixo do nível da rua entre 2,50 e 4,00 metros: quando a diferença de altura já é significativa, gerando maior dificuldade de acesso, contenção, drenagem e nivelamento. Essa condição representa uma limitação importante, pois o desnível interfere diretamente na funcionalidade e na valorização do imóvel.
  
• Terreno acima do nível da rua entre 2,00 e 4,00 metros: quando apresenta elevação considerável, podendo demandar construção de rampas ou escadarias de acesso, afetando o conforto e a acessibilidade. Apesar disso, o imóvel pode manter boa visibilidade e ventilação, o que ameniza parcialmente a desvantagem da diferença de nível.

A CONSISTÊNCIA se refere às condições físicas e ambientais do solo e do local, especialmente quanto a umidade e riscos naturais.

Terrenos secos tem preços mais elevados porque apresentam menor risco, maior segurança para construir e custos muito menores de implantação, enquanto terrenos inundáveis ou próximos a córregos trazem riscos ambientais, estruturais e legais.

Quanto à consistência do terreno de imóveis urbanos, temos:

• Terreno seco: caso o imóvel não apresente quaisquer características de alagamento ou inundação.
  
• Terreno em região inundável: caso o entorno do imóvel (mas, não o imóvel) apresente características de alagamento ou inundação. Neste caso, o imóvel não alaga, ou seja, ele próprio está seguro contra enchentes ou alagamentos, mas a área em volta do imóvel apresenta risco de alagamento. Apesar do terreno estar seguro, a proximidade de áreas que alagam pode influenciar o valor ou a atratividade do imóvel.
  
• Terreno inundável: caso o imóvel em si apresenta características de alagamento ou inundação. Neste caso, o imóvel sofre alagamento ou apresenta características que indicam risco real de inundação. O terreno tem risco direto de prejuízo, requer cuidados especiais na construção, geralmente sofre mais depreciação e, por isso, tem preços menores.
  
• Terreno contíguo a córrego: caso o imóvel ladeia um curso d’água natural.

Segue a tabela com os coeficientes de TOPOGRAFIA do Terreno:

Segue a tabela com os coeficientes de NÍVEL do Terreno:

Segue a tabela com os coeficientes de CONSISTÊNCIA do Terreno:

Baseando-se nas tabelas apresentadas, atribua um coeficiente de cada característica para cada imóvel referencial e para o imóvel avaliando.

Feito isso, basta calcular os fatores apenas para cada imóvel referencial, utilizando as seguintes fórmulas:

Onde:
Ft = Fator de Topografia do terreno
Cta = Coeficiente de Topografia do imóvel avaliando
Ctr = Coeficiente de Topografia do imóvel referencial

Onde:
Fn = Fator de Nível do terreno
Cna = Coeficiente de Nível do imóvel avaliando
Cnr = Coeficiente de Nível do imóvel referencial

Onde:
Fc = Fator de Consistência do terreno
Cca = Coeficiente de Consistência do imóvel avaliando
Ccr = Coeficiente de Consistência do imóvel referencial

Exemplo de cálculos:

Calculando o Fator de Topografia do Terreno:

Calculando o Fator de Nível do Terreno:

Calculando o Fator de Consistência do Terreno: